W celu monitorowania ewaluacji lokalnej polityki mieszkaniowej w Dąbrowie Górniczej stworzono 63 wskaźniki: 

• 29 wskaźników dla priorytetu I Rozwinięty rynek mieszkaniowy na wynajem, 
• 8 wskaźników dla priorytetu II Zrewitalizowane zasoby mieszkaniowe, 
• 26 wskaźników dla priorytetu Zrównoważona gospodarka mieszkaniowa zasobem gminy.

Opis poszczególnych wskaźników monitoringu i ewaluacji, źródła danych, oczekiwany rezultat (pożądana tendencja) w 2027 r. oraz wartości wyjściowe wskaźników wg stanu na dzień 31.06.20217r. zawiera opracowany dokument polityki mieszkaniowej. 

Opracowanie polityki mieszkaniowej poprzedzone było analizą szeroko rozumianego "rynku mieszkaniowego" w Dąbrowie Górniczej.

Została wykonana:

1. Ocena wskaźnikowa sytuacji mieszkaniowej w gminie Dąbrowa Górnicza na tle innych miast Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej oraz Jaworzna
2. Ocena liczbowa i jakościowa zasobów mieszkaniowych oraz struktury własności
3. Ocena efektów rzeczowych oraz struktury inwestorskiej w budownictwie mieszkaniowym
4. Ocena dotychczasowej polityki remontowo - modernizacyjnej realizowanej w mieszkaniowych zasobach gminy
5. Ocena poziomu czynszów za najem lokalu w różnych typach zasobów, w szczególności ocena dotychczasowej polityki czynszowej w mieszkaniowych zasobach gminy
6. Ocena dotychczasowego zarządzania mieszkaniowym zasobem - koszty i efekty zarządzania przez Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w Dąbrowie Górniczej
7. Ocena możliwości realizacji potrzeb mieszkaniowych na rynku sprzedaży i wynajmu mieszkań gospodarstw domowych ze względu na liczbę osób oraz grup społeczno-ekonomicznych.

Źródła danych:

1. Bank Danych Lokalnych GUS.
2. Dane gromadzone przez Urząd Miejski w Dąbrowie Górniczej
3. Dane gromadzone przez Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w Dąbrowie Górniczej
4. Dane ze Spółdzielni Mieszkaniowych w Dąbrowie Górniczej
5. Powiatowe zbiorcze zestawienie danych dotyczących gruntów stan na dzień 01.01.2017r.
6. Sprawozdania z realizacji Programu współpracy gminy Dąbrowa Górnicza z organizacjami pozarządowymi oraz innymi podmiotami prowadzącymi działalność pożytku publicznego w roku 2016, Urząd Miejski w Dąbrowie Górniczej.
7. Raport z wyników w województwie śląskim. Narodowy Spis Powszechny Ludności i Mieszkań 2011, Katowice 2012, tablica 44.
8. Gospodarstwa domowe i rodziny w województwie śląskim. Charakterystyka demograficzna. Urząd Statystyczny w Katowicach, Katowice 2014,tablica 26.
9. Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2017 r., Narodowy Bank Polski, Warszawa czerwiec 2017,
10. Raport transakcji na rynku nieruchomości RCiWN
11. Raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r., Narodowy Bank Polski, Warszawa wrzesień 2017;
12. Informacji o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2017 r., Narodowy Bank Polski, Warszawa czerwiec 2017,
13. Informacja sygnalna Narodowego Banku Polskiego Oddziału Okręgowego w Katowicach, Wydział Statystyczno-Dewizowy,
14. Informacja sygnalna - rynek nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach raz w niektórych miastach aglomeracji śląskiej - II kwartał 2017 r.
15. Informacji o mieszkalnictwie - wyniki monitoringu za 2014 rok, wyniki monitoringu za 2015 rok.
16. Portal internetowy - otodom.pl
17. ASM - Centrum Badań i Analiz Rynku na podstawie monitoringu miast podstawowych.
18. Statystyczny obraz Górnośląskiego Związku Metropolitalnego w 2015 r., Urząd Statystyczny w Katowicach, Katowice 2016.
19. Sytuacja gospodarstw domowych w 2016 r. w świetle wyników badania budżetów gospodarstw domowych.

Opracowanie i przyjęcie do realizacji założeń polityki mieszkaniowej Gminy Dąbrowa Górnicza wynika z faktu, że Władz Miasta nie satysfakcjonuje realizowanie jedynie celów dotyczących podstawowego wypełniania zapisów ustawowych w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności, ale pragną skupić się na nowych wyzwaniach, pojawiających się w obliczu coraz większych potrzeb społecznych występujących na terenie gminy.

Wskazane w dokumencie przedsięwzięcia zaprojektowano w oparciu o założenie, że gmina Dąbrowa Górnicza będzie rozwiązywała problemy mieszkaniowe w tych obszarach, w których mechanizmy rynkowe zawodzą, mając na uwadze niekonkurowanie nowymi instrumentami polityki mieszkaniowej z prywatnym rynkiem mieszkań.

Zaprojektowane przedsięwzięcia mają na celu wykorzystanie wszelkich możliwych motorów rozwoju lokalnego i regionalnego do tworzenia jak najatrakcyjniejszych warunków dla realizacji potrzeb mieszkaniowych mieszkańców zarówno w formie najmu, jak i własności.

Ponadto za priorytety uznano rewitalizację istniejących zasobów oraz wdrożenie działań zwiększających efektywność gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

Wypracowany dokument strategiczny jest zestawem instrumentów, których implementacja pozwoli znacząco polepszyć warunki mieszkaniowe gospodarstw domowych bez względu na wiek i status ekonomiczny mieszkańców.

 W ramach opracowania Polityki mieszkaniowej gminy Dąbrowa Górnicza na lata 2018-2027 wykonano diagnozę stanu mieszkalnictwa, jak również analizę potencjału rozwoju sektora mieszkaniowego w Dąbrowie Górniczej. Pozwoliło to na stworzenie przemyślanego i uporządkowanego zestawu priorytetów, celów i przedsięwzięć w zakresie polityki mieszkaniowej w horyzoncie 2018-2027.

Polityka mieszkaniowa gminy Dąbrowa Górnicza na lata 2018-2027 opracowana została w sierpniu 2017 roku, na zlecenie Gminy przez 2 specjalistów wyłonionych zgodnie z art. 4 pkt 8 ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r prawo zamówień publicznych

W terminie od 8.11.2017 roku do 27.11.2017 r. przeprowadzono konsultacje społeczne projektu uchwały Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej w sprawie przyjęcia Polityki mieszkaniowej gminy Dąbrowa Górnicza na lata 2018-2027. Skierowane one były do wszystkich mieszkańców, obejmowały swoim obszarem Gminę Dąbrowa Górnicza. Miały na celu uzyskanie opinii mieszkańców miasta, jednocześnie zwiększając ich aktywność we wspólnocie samorządowej.

Komórkami odpowiedzialnymi za merytoryczny zakres przedmiotowych konsultacji był Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej.

Koordynacja zadań z zakresu działań informacyjnych i technicznych leżała po stronie Wydziału Organizacji Pozarządowych i Aktywności Obywatelskiej.

 Polityka mieszkaniowa gminy Dąbrowa Górnicza na lata 2018-2027 została przyjęta Uchwałą nr XXXIV/732/2017 Rady Miejskiej w Dąbrowie Górniczej z dnia 13 grudnia 2017 r.

24 maja 2018 roku Zarządzeniem Prezydenta Miasta został powołany 12 osobowy zespół ds. wdrażania Polityki mieszkaniowej. Powołany zespół realizuje działania przewidziane w Polityka mieszkaniowa gminy Dąbrowa Górnicza na lata 2018-2027.

W opracowaniu dokonana została diagnoza stanu mieszkalnictwa oraz analiza potencjału rozwoju sektora mieszkaniowego, pozwoliło to zoptymalizować działania gminy Dąbrowa Górnicza w zakresie prowadzenia racjonalnej, a zarazem efektywnej polityki mieszkaniowej, zarówno w odniesieniu do zasobu mieszkaniowego gminy, jak i tworzenia warunków do rozwoju lokalnego rynku mieszkaniowego dla gospodarstw domowych o różnej sile nabywczej i strukturze wiekowej.

 Dla zobrazowania rezultatów wdrożenia przedmiotowego dokumentu może posłużyć ewaluacja jednego ze wskaźników monitoringu - Liczba mieszkań w zasobie ogółem.

Oczekiwanym rezultatem wskazanym przez Politykę mieszkaniowa jest zwiększenie zasobu do 52 349 mieszkań do końca 2027 roku., a pożądaną tendencją jest tendencją rosnąca z dynamiką liczby mieszkań w zasobie ogółem rok do roku na poziomie co najmniej 240 mieszkań rocznie.

Wartość tego wskaźnika kształtuje się następująco:

•  49 949 - stan na 31.12.2016 r. - wartość wyjściowa
•   50 147 - stan na 31.12.2017 r.     
•   50 460 - stan na 31.12.2018 r.     
•  50 700 - stan na 31.12.2019 r.     

Stopień realizacji: Na koniec 2018 roku liczba mieszkań w zasobie ogółem wynosiła 50 460. Nastąpił wzrost o 313 mieszkań, w porównaniu do roku wcześniejszego. Wystąpiła zatem pożądana tendencja rosnąca, zakładająca wzrost liczby mieszkań w zasobie ogółem o co najmniej 240 rocznie.

Stopień realizacji: Na koniec 2019 roku liczba mieszkań w zasobie ogółem wynosiła 50 700. Nastąpił wzrost o 240 mieszkań, w porównaniu do roku wcześniejszego. Wystąpiła zatem pożądana tendencja rosnąca, zakładająca wzrost liczby mieszkań w zasobie ogółem o co najmniej 240 rocznie.

Przykładem podjętych działań zgodnych z jedną z zasad realizacji przedsięwzięć strategicznych wskazanych w Polityce mieszkaniowej, zakładającą odpowiednie dostosowanie instrumentów pomocowych do gospodarstw domowych z uwzględnieniem ich sytuacji materialnej i życiowej jest zmiana zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

W związku z powyższym wprowadzone zostały nowe kompleksowe rozwiązania w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej, usprawniające i zwiększające efektywność racjonalnego gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, uwzględniające sytuację materialna i życiową wnioskodawców.

Dzięki wprowadzonym zmianom:

1. prowadzony rejestr zawiera aktualną ilość osób oczekujących na najem lokalu,
2. ilość punktów naliczonych w oparciu o system kwalifikacji punktowej odzwierciedla sytuację materialną i życiową wnioskodawcy,
3. wnioskodawcy z dużą liczbą punktów mają możliwość dokonania wyboru lokal z wykazu bardzo szybko - wykaz wolnych lokali przeznaczonych do wynajmu jest publikowany nie częściej niż co miesiąc i nie rzadziej niż co 3 miesiące,
4. jeżeli lokalem z wykazu nie są zainteresowane osoby zamieszczone na początku listy (z dużą ilością punktów), to może on zostać wynajęty osobie z końcowej pozycji na liście, mającej mniej punktów,
5. nie ma limitu oglądanych mieszkań i wykreślania z listy osób spełniających kryteria uchwały z powodu nie zdecydowania się na najem lokalu, po obejrzeniu trzech mieszkań.
6. kontrola społeczna jest realizowana poprzez upublicznianie projektów list i zatwierdzonych przez Prezydenta Miasta list z wykazami lokali przeznaczonymi do wynajmu,
7. wnioskodawcy o dacie publikacji informowani są w formie wiadomości sms. 

Kolejnym przykładem wyznaczonego przez Politykę mieszkaniową celu jest uzyskanie określonego standardu budynków gminnych w 2027 roku: elewacja bez ubytków tynków, ocieplona, szczelny i zakonserwowany dach budynku, pozbawiony płyt azbestowych, sprawne elementy konstrukcyjne budynku, ekologiczne, energooszczędne urządzenia grzewcze, sprawne przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne, szczelna instalacja gazowa, sprawna instalacja odgromowa, sprawne piony i poziomy wody, szczelna i sprawna stolarka okienna i  drzwiowa, odmalowane klatki schodowe.

Sukcesywnie prowadzone są prace ukierunkowane na osiągnięcie wyznaczonego celu. Liczba budynków gminy, w których dokonano remontu (elewacji, dachu, elementów konstrukcyjnych budynku, remont lub wymiana instalacji gazowej, elektrycznej, wodnokanalizacyjnej,  stolarki okiennej i drzwiowej, malowanie klatek schodowych) w poszczególnych latach wynosi:

     2018 r. - 70

     2019 r. - 92

     2020 r. - 52

Kolejną wytyczną zawartą w Polityce mieszkaniowej była realizacja na bieżąco wyroków sądowych z zasobu prywatnego i całościowa realizacja potrzeb w tym zakresie, przy założeniu tendencji malejącej.

Liczba orzeczonych eksmisji z prawem do najmu lokalu socjalnego z zasobu prywatnego
(osoby fizyczne i prawne) w poszczególnych latach kształtowała się następująco:

     206 - 2016 r.

     156 - 2017 r.

     115 - 2018 r.

       26 - 2019 r.

       17 - 2020 r.

         0 - 2021 r. - wyroki realizowane są na bieżąco.

W 2021 roku osiągnięty został założony cel, wyroki sądowe z prawem do najmu socjalnego lokalu realizowane są na bieżąco.

W oparciu o analizy przeprowadzone w Polityce mieszkaniowej gmina podejmuje wszechstronne działania, w tym między innymi:

• w celu realizowania zadania budownictwa na wynajem Dąbrowa Górnicza przystąpiła do Regionalnego Towarzystwa Budownictwa Społecznego Spółkiz ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Chorzowie. W ramach RTBS w 2022 roku zostanie rozpoczęta budowa 3 budynków mieszkalnych w Dąbrowie Górniczej przy ul. Kwiatkowskiego. Planowana liczba lokali mieszkalnych, które zostaną utworzone w wyniku realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowalnego, których najemcami będą osoby wskazane przez gminę wynosi 168.
• w celu zwiększenia liczby mieszkań na wynajem, dostępnych dla osób i rodzin
  o niskich i średnich dochodach, w oparciu o zapisy w Polityce mieszkaniowej wskazujące, że jednym z możliwych do przyjęcia rozwiązań tego problemu jest włączenie prywatnego sektora mieszkaniowego do społecznej polityki mieszkaniowej, podjęta została decyzja o utworzeniu Społecznej Agencji Najmu. 27 stycznia 2021 r. Rada Miejska podjęła uchwałę intencyjną w sprawie poparcia działań Prezydenta Miasta w celu utworzenia Społecznej Agencji Najmu. Realizacja tego projektu możliwa będzie dzięki wprowadzeniu w dniu 23 lipca 2021 roku, do porządku prawnego unormowań dotyczących SAN jako nowego instrumentu prowadzenia gminnej polityki mieszkaniowej. Proces wdrażania w Dąbrowie Górniczej SAN został rozpoczęty już w styczniu 2021 roku, działania trwają do dzisiaj, są prowadzone wielotorowo.

Wskaźniki wykorzystywane do monitorowania usług Wynajmowanie mieszkań przez JST prezentowane są w portalu smup.gov.pl, w części dedykowanej Obszarowi Usług "Gospodarowanie nieruchomościami". W opisywanej innowacji zarządczej ich zbiór zostały poszerzony i pogłębiony. Analizowane w wymiarach  jakości, dostępności, ilości i efektywności kosztowej, pozwalają umieścić opisywaną strategię zarządczą w bazie dobrych praktyk wartych polecenia.   

      

 Szacunek kosztów w podziale na:

• Jednorazowe nakłady o charakterze inwestycyjnym (zakup / remont nieruchomości, sprzętu, wyposażenia, szkoleń dla personelu itp..)- zapłata wynagrodzenia na rzecz Wykonawcy opracowania.
• Bieżące wydatki związane z funkcjonowaniem rozwiązania, w ujęciu rocznym (w tym koszty pracy, wynajęcia pomieszczeń, materiałów, konserwacji urządzeń itp.)- brak.

     

 Rekomendujemy pozytywnie przyjęcie dobrej praktyki polegające na zastosowaniu logiki myślenia strategicznego w zakresie polityki mieszkaniowej - określeniu przemyślanego i uporządkowanego zestawu priorytetów, celów i przedsięwzięć, których implementacja pozwoli znacząco polepszyć warunki mieszkaniowe wielu gospodarstw domowych oraz zoptymalizować działania gminy w zakresie prowadzenia efektywnej polityki mieszkaniowej, zarówno w odniesieniu do zasobu mieszkaniowego gminy, jak i tworzenia warunków do rozwoju lokalnego rynku mieszkaniowego.

Dla każdego procesu planowania działań w dłuższej perspektywie istotne jest oparcie się rzetelne dane diagnozujące sytuację w danym obszarze. Dla działań tego typu przedsięwzięć jednym z elementów takiej diagnozy mogą być dane z Systemu Monitorowania Usług Publicznych https://smup.gov.pl/. Jednym z obszarów monitorowanych w systemie jest "gospodarowanie nieruchomościami". W SMUP dostrzegamy wyraźną korelację pomiędzy podjętymi działaniami a wskaźnikami mierzącymi efektywność (zmniejszenie kosztów zarządu w kosztach eksploatacyjnych utrzymania lokali, czy średniego kosztu utrzymania mieszkań).  W analizach porównawczych z innymi miastami w Polsce o podobnej charakterystyce (ludność, średnia dochodów bieżących „per capita” z ostatnich trzech lat), Dąbrowa Górnicza jest liderem we wskaźniku - "zamieszkane lokale z najmem socjalnym będące w dyspozycji gminy na 1000 ludności w gminie", który ma tendencję rosnącą. SMUP może być z jednej strony narzędziem wsparcia w analizie realizowanej usługi i monitorowania wdrożonych zmian.

Dodatkowe dokumenty:

Polityka mieszkaniowa gminy Dąbrowa Górnicza na lata 2018-2027 - https://www.bip.dabrowa-gornicza.pl/73678